从两次集中供地看无锡未来房地产市场变化

近日，自然资源部闭门会议明确二批次重点城市土地出让政策调整，涉及限定土地溢价，且到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属等多方面内容。在此之前，无锡已完成两轮集中土拍。据悉，2021年1-8月无锡累计成交45幅宅地，新增可建体量466.41万方，同比上涨12.43%，土地出让总金额635.60亿元，同比上涨24.59%。

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房企积极拿地 新老房企看好无锡市场

2021年，无锡土地市场整体保持平稳，土地溢价控制在合理范围内，深耕房企融创、华润、万科、龙湖等继续在锡拿地拓土储，同时也迎来了新房企——大华、仁恒、昌建控股等，彰显了新进房企和深耕房企对无锡市场的信心。

从土拍结果来看，2021年1-8月，融创共计斩获5幅宅地，以89.68亿元拿地金额占据无锡市区房企拿地金额榜榜首位置，华润以76.88亿元拿地金额排名第二，大华集团在第二次集中土拍中摘得3幅宅地，以43.85亿元拿地金额排名第三。

从房企拿地特征来看，深耕房企广覆盖，除重仓无锡核心区以外，还广泛布局无锡热门乡镇板块，如前洲-玉祁板块、洛社板块等；而新进房企则首选无锡核心区或近郊板块，如仁恒进军经开区板块、昌建控股落子山水城板块等。

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房企拿地是实力与运气的综合体现

土地“两集中”背景下，房企拿地积极性高涨，竞争压力大，拿地愈发艰难。在无锡两次集中供地中，有些新房企参与多块地块的竞拍，却未能如愿拿地，是实力不敌？还是运气不佳？或许两者兼而有之。

从房企报名地块数量来看，两次集中供地中，越秀、卓越、黑牡丹、苏高新等房企报名地块数量较多；从房企报名地块特征来看，核心区和近郊地块报名占比较大。

报名地块数量多，却未能如愿拿地？原因或有以下几个：

1.首轮集中供地在限地价的基础上竞自持租赁住房，无形中增加房企土地成本。如越秀报名的中储地块，最终以楼面价18000元/㎡附加6.61万方自持租赁面积，而这配建面积占总建面44%的自持比例不是任何房企都能承受的。

2.热门地块报名房企多，竞争力大，叠加摇号政策，中签率低，如星河地产、中粮大悦城报名的4幅地块均需摇号，这就看运气了。

此外，值得关注的是，部分品牌房企或地方性房企如黑牡丹集团、南山控股、星河地产、中粮大悦城，这些房企在无锡土拍中关注的核心区和近郊的优质地块占比较大，且大部分地块总价低，其目的或是出于首个项目的品牌形象和安全度的考虑。

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市场监管日趋严格 无锡二轮土拍“降温”

在土地“两集中”背景下，无锡的土地热度一直持续，热门地块依然是众多房企关注的焦点，如虹桥新村东侧A地块77家房企报名、经开区具区路地块66家房企报名等，纵观热门地块都有一个共同特点——质素高、总价低。

对比两轮集中供地，从报名情况来看，融创、万科、招商、建发等大牌房企均缺席第二轮集中土拍报名，房企整体拿地格局发生改变，这或与“购地金额不能超过销售金额40%”政策有关；此外，第二轮集中供地有超半数地块设置了额外门槛，如引进品牌酒店、配建人才房或租赁住房、现房销售、自持商业等，加之“限地价+摇号”的竞拍政策，导致无锡第二轮集中土拍产生实质性“降温”。

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板块地价或将继续分化

2021年无锡累计成交45幅宅地，成交总建466.41万方，成交总价635.60亿元，成交楼板价13627元/㎡，平均溢价率10.17%。目前，无锡万元地块已有102幅（招拍挂形式），其中2021年新增33幅万元地，已超过2020年全年万元地的数量。

据克而瑞统计显示，截至8月，无锡地价1.5万+地块已有42幅，经开区、滨湖区12幅，梁溪区9幅，锡山区6幅，惠山区3幅，新区暂无单价1.5万+以上的地块，但板块万元地分布较平均。

从最新地价地图来看，核心区如经开区、梁溪区、锡东新城等地价稳定；惠山区的惠山新城、凤翔路板块与其他板块地价相差较大；锡山区乡镇板块地价暂未过万。地价影响房价，从地价来看，1.5万+地价的地块，其未来高端业态项目大概率售价会在3万元/㎡以上。可以预测，未来无锡房地产市场分化或将加剧。

结语：总体而言，在坚持“房住不炒”的定位和“稳地价、稳房价、稳预期”的长效调控机制下，无锡土地市场整体运行平稳；在土拍新政策的“围堵”下，土地市场热度也被控制在一定范围内。从无锡首轮集中土拍到第二轮集中土拍，通过对土地供地规模、地块区域分布结构的调整以及地块建设门槛要求的提高，无锡第二轮集中供地降温明显。但随着未来市场价格逐渐透明化，市场将会加剧分化，土地价值或将回归主城和核心区。

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。

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